Nach dem Kredit ist vor dem Kredit: Für viele Verbraucher ist dies Realität. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung leisten Kreditnehmer mitunter mehrere Jahrzehnte Zahlungen an die Bank.
Dies birgt einige logistische Probleme: Schließlich endet die Laufzeit des Darlehens früher oder später. Können Bankkunden die restliche Kreditsumme zu diesem Zeitpunkt nicht komplett zurückzahlen, ist es an der Zeit, eine Anschlussfinanzierung zu organisieren.
Es sind mehrere Schritte notwendig, um diesen Prozess fehlerfrei und mit größtmöglichen Vorteilen zu durchlaufen. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen, wie Sie die passende Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Immobilie finden. Hinweise auf mögliche Fallen und versteckte Kosten finden Sie hier ebenfalls.
Inhaltsverzeichnis
Die Anschlussfinanzierung: Auf die Konditionen kommt es an!
Kreditlaufzeiten, die zurzeit enden, sind ein Segen für Kunden. Die Zinsentwicklung der letzten Jahre in Deutschland und Europa führt dazu, dass die Konditionen der Anschlussfinanzierung jene des ursprünglichen Kredits weit übertreffen.
Zinsen in Deutschland
Die Euro- oder Wirtschaftskrise zu Beginn der 2010er Jahre führte zu eingehenden Änderungen des europäischen Leitzinses. Sowohl um die Wirtschaft anzukurbeln als auch um Risikoinvestoren auf Armeslänge zu halten, griff die Europäische Zentralbank (EZB) massiv in die Währung ein.
Eine Maßnahme bestand darin, den Leitzins drastisch abzusenken. Dieser liegt seit September 2014 bei 0,05 %. Infolgedessen können europäische Banken sehr günstige Kredite vergeben.
Schritt für Schritt durch die Anschlussfinanzierung
Zuallererst ist es wichtig, sich frühzeitig um den Folgekredit zu kümmern. Zeitdruck ist selten ein guter Ratgeber. In der Regel informiert Ihre Hausbank Sie rechtzeitig über das nahende Vertragsende. Oft bekommen Sie zeitgleich ein Angebot zur Folgefinanzierung – meist möchte eine Bank ihre Kunden behalten.
Sie sollten aber nicht unüberlegt auf den Vorschlag eingehen, sondern zuerst die Marktlage sondieren. Dafür bietet es sich an, mehrere Angebote verschiedener Institute einzuholen. Nur durch einen Vergleich der Offerten können Sie die optimalen Konditionen ausmachen.
Wenn Sie das Angebot Ihrer Hausbank annehmen, haben sie es leicht: Diese übernimmt den organisatorischen Aufwand für ihre Kunden. In diesem Fall haben Sie eine „Prolongation“ vereinbart.
Bietet ein anderer Geldgeber bessere Konditionen, fällt etwas mehr Arbeit an. Zuerst holen Sie sich eine Finanzierungszusage der neuen Bank ein.
Es ist nicht ratsam, den neuen Vertrag zu unterschreiben, bevor Sie sich aus dem Alten entlassen wurden. Durch die Zusage sind Sie allerdings abgesichert.
Als nächster Schritt folgt die Kündigung des alten Darlehens. Erst, wenn dies schriftlich bestätigt wurde, sollten Sie den neuen Kredit verbindlich aufnehmen. Abschließend zahlen Sie die Restschuld an Ihre ehemalige Bank: Dadurch schließen Sie eine sogenannte „Umschuldung“ ab.
Die Anschlussfinanzierung für eine Immobilie: Verschiedene Optionen
Selbstverständlich können Sie einen erneuten 0/8/15 Kredit als Folgefinanzierung nutzen. Allerdings bieten sich beim Immobiliendarlehen mitunter besonders günstige Konditionen. Es lohnt sich, folgende Möglichkeiten zu erwägen: Vielleicht finden Sie so für Ihr Haus eine gute Anschlussfinanzierung!
Ein KfW-Darlehen als Anschlussfinanzierung?
Erfüllt Ihr Bauprojekt bestimmte Kriterien, können Sie einen begehrten Kredit bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ergattern. Als Anstalt des öffentlichen Rechts kann diese Darlehen für deutlich bessere Konditionen vergeben, als marktüblich.
Sie sparen also durch eine KfW-Anschlussfinanzierung an Zinsen. Allerdings müssen Sie die Voraussetzungen dafür erfüllen. Die KfW fördert insbesondere energieeffiziente Bauvorhaben.
Die Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen
Wenn die Vertragslaufzeit Ihres Kredites noch nicht abläuft, können Sie sich dennoch einen günstigen Zinssatz durch ein Forward-Darlehen sichern. Dieses funktioniert wie folgt: Sie nehmen heute einen Kredit auf, treten ihn aber erst in ein, zwei oder drei Jahren an.
Der entsprechende Zinssatz orientiert sich am Marktzins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – zurzeit ist dieser extrem niedrig. Auf diesem Weg können Sie sich niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung sichern.
Bedenken Sie jedoch: Der Forward-Darlehen-Vertrag ist rechtlich gültig und bindend. Sie verpflichten sich dazu, den Kredit innerhalb des festgelegten Zeitrahmens anzutreten. Überlegen Sie es sich aus diversen Gründen anders, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.
Die Aufnahme eines Forward-Darlehens sollte deshalb gut überdacht werden.
Ein Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung?
Auf der Jagd nach einem niedrigen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung stolpern Verbraucher über den Bausparvertrag als Alternative.
Es ist in der Tat möglich, diesen als Folgekredit einer Baufinanzierung zu nutzen. Wie bei den bereits vorgestellten Modellen bietet diese Option sowohl Vor- als auch Nachteile.
Folgende Voraussetzungen sind notwendig, um die Immobilien-Anschlussfinanzierung auf diesem Weg zu organisieren:
- Der Bausparvertrag muss seit mindestens einem Jahr bestehen.
- Sie müssen schon mindestens 40 % der Bausparsumme eingezahlt haben.
Das bedeutet, dass Sie spätestens ein Jahr vor Vertragsschluss anfangen müssen, regelmäßig in den Bausparvertrag einzuzahlen. Für Verbraucher kann dies neben den Tilgungsraten für den Kredit eine zu hohe Belastung sein.
Die vorzeitige Umschuldung
Da die Zinsen in Europa so stark gefallen sind, möchten viele Kreditnehmer ihr altes Darlehen vorzeitig – also innerhalb der vertraglich vereinbarten Zinsbindung – beenden, um aus der derzeitigen Zinssituation Profit zu schlagen. In der Tat ist es für Bankkunden lukrativ, die teuren Zinsen gegen niedrige auszutauschen.
Durch die Umschuldung können Sie die Baufinanzierung unter Umständen schneller zurückzahlen und sparen mehrere Tausend Euro. Einen Vertrag innerhalb der Zinsbindung zu beenden stellt allerdings einen Vertragsbruch dar. Ihre Bank darf in dieser Situation einen Schadensersatz verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung.
Das richtige Timing ist in diesem Kontext von elementarer Wichtigkeit: Öfter zieht sich die Kündigung eines Kredits etwas in die Länge. Es empfiehlt sich nämlich, die geforderte Entschädigungssumme nicht blind zu bezahlen, sondern von einem Experten überprüfen zu lassen.
Meist kann dieser Fehler in der Berechnung ausfindig machen und die Vorfälligkeitssumme nach unten korrigieren. Bis die Bank auf den angepassten Betrag eingeht, können einige Wochen verstreichen.
Auf keinen Fall sollten Sie deshalb den Vertrag der Anschlussfinanzierung unterschreiben, bevor Sie sicher aus dem alten Kreditvertrag aussteigen können.
Sonderfall: Widerruf
Zwischen November 2002 und Juni 2010 stellten Banken zu 80 % fehlerhafte Verträge aus, welche ihren Kunden ein ewiges Widerrufsrecht ermöglichen. Beim Widerruf der Baufinanzierung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Mehr noch, die Geldinstitute müssen bereits erhaltene Zinszahlungen erstatten.
Durch den Widerruf verlieren Banken viel Geld. Aus Solidarität vergeben daher einige Kreditgeber kein Darlehen als Anschlussfinanzierung, wenn sie herausfinden, dass der vorherige Kredit widerrufen wurde.
Für die Suche nach einer passenden Folgefinanzierung muss also in diesen Fällen besonders viel Zeit eingeplant werden. Hier sind Verhandlungsgeschick und Fingerspitzengefühl gefragt.
Fazit: So organisieren Sie Ihre Anschlussfinanzierung
- Rechtzeitig anfangen
- Angebote verschiedener Banken einholen
- Konditionen eingehend vergleichen und ein Angebot auswählen
- Finanzierungszusage sichern
- Alten Vertrag fristgerecht kündigen
- Neuen Kreditvertrag unterzeichnen
- Restschuld bezahlen
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