Für viele Hausbesitzer in spe ist eine Finanzierung durch die Bank die einzige Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Einige greifen dabei auf das Finanzierungsmodell der Hypothek zurück.
Dabei bekommt die finanzierende Bank gewisse Rechte an dem Objekt, bis die Darlehenssumme komplett abbezahlt ist. Hören Sie folgenden Satz: „Das Haus gehört eigentlich meiner Bank“, ist wahrscheinlich von einer Hypothek die Rede.
Wie genau funktioniert die Übertragung der Rechte an den Kreditgeber? Und wie lässt sich ein Hypothekenkredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen? In diesem Ratgeber finden Sie allgemeine Informationen zur Darlehensform sowie Tipps zur Umschuldung einer Hypothek.
Inhaltsverzeichnis
Das Hypothekendarlehen kündigen: So geht es!
Das Finanzierungsmodell der Hypothek wird immer weniger genutzt. Die flexiblere Variante der Grundschuld löst das altbewährte Modell stetig ab. Auch dies ist für manche Verbraucher ein Grund, ihr Hypothekendarlehen vorzeitig zu kündigen: So können Sie die Finanzierung wechseln.
Hypothek oder Grundschuld?
Beide Immobiliendarlehen gehören zu den „grundpfandrechtlich abgesicherten Krediten“: Die Bank bekommt ein Grundpfandrecht an dem finanzierten Objekt. Ein Eintrag im Grundbuch verankert dieses Recht. Dadurch kann der Geldgeber die Immobilie verkaufen oder sogar zwangsversteigern, wenn sein Kunde die entliehene Summe nicht zurückzahlen kann.
So ist gewährleistet, dass die Bank nicht auf ihren Kosten sitzen bleibt. Bei einer Hypothek kann eine Immobilie nur zum Zwecke der Immobilien- oder Baufinanzierung beliehen werden. Der Vorteil der Grundschuld besteht darin, dass dieses Grundpfandrecht nicht zweckgebunden ist.
Mithilfe einer Grundschuld können Sie also auch ein Auto oder eine anderweitige Anschaffung finanzieren. Beide Modelle bieten vergleichsweise niedrige Zinsen.
Der Ablauf der Sollzinsbindungsfrist bei der Hypothek
Laut Gesetz kann nicht jeder Vertrag einfach so gekündigt werden. Immerhin handelt es sich bei einer Baufinanzierung um einen bindenden Rechtsakt, welcher nicht von einem der Vertragspartner als beendet erklärt werden darf.
Dies setzt voraus, dass eine Mindestlaufzeit ein Bestandteil des Vertrags ist. Dies ist bei einer Hypothek die Regel. Ausgesprochen wenig Verbraucher lassen sich auf einen Hypothekenvertrag mit einem variablen Zinssatz ein. Bei diesem besteht keine festgesetzte Vertragslaufzeit.
Dem deutschen Recht zufolge muss ein Kreditvertrag sowohl eine festgelegte Laufzeit als auch einen Sollzinssatz enthalten.
Letzterer legt fest, wie viel „Miete“ für die Geldleihgabe fällig ist. Gekoppelt an diesen Zinssatz ist eine Frist, innerhalb welcher er gültig ist: Die Sollzinsbindungsfrist.
Das deutsche Recht hält fest:
(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, […] wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet […] (§ 489 BGB)
Es wird deutlich, dass die Zinsbindungsfrist in diesem Fall mit Vertragslaufzeit synonym zu verstehen ist. Sie ist der Zeitraum, welcher bei der Kündigung berücksichtigt werden muss. Nach dem Ablauf der Frist können Sie Ihr Hypothekendarlehen einfach ablösen.
Die Kündigung beim Hypothekendarlehen nach 10 Jahren
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt ein Sonderkündigungsrecht für Kreditnehmer fest:
(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, […] in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.(§ 489 BGB)
Ganz egal, wie lange die vereinbarte Zinsbindung gemäß Vertrag laufen soll: Zehn Jahre nach der letzten Vertragsänderung verfügen Verbraucher über ein Sonderkündigungsrecht für Ihr Hypothekendarlehen.
Dieses Recht gilt im Übrigen nur für den Kreditnehmer. Die Bank ist hingegen an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Daher überlegen sich Banken genau, für wieviel Zeit sie ihren Kunden einen niedrigen Zinssatz garantieren.
Die Hypothek vorzeitig ablösen: Achtung Vorfälligkeitsentschädigung
Warum zehn Jahre lang warten? Zurzeit stehen die Zinsen gut. Viele Hausbesitzer würden die Kündigung von ihrem Hypothekendarlehen lieber heute als morgen abschicken: Wenn sie ihre Hypothek vorzeitig kündigen, können sie einen besseren Kredit aufnehmen.
Die Logik scheint bestechend: Während ein hoher Zinssatz die alte Hypothek belastet, punkten aktuelle Darlehen mit unglaublich niedrigen Zinsen.
Durch einen Kredittausch ließe sich viel Geld sparen. Doch der deutsche Rechtskorpus legt an dieser Stelle ein Veto zugunsten der Banken ein: Ein Kreditvertrag kann nicht grundlos innerhalb der Zinsbindungsfrist beendet werden. Im besten Fall wird lediglich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.
Liegt kein „berechtigtes Interesse“ (§ 490 BGB) seitens des Darlehensnehmers vor, steht es der Bank frei, die Kündigung zu akzeptieren oder nicht. Weigert sich Ihre Hausbank, können Sie Ihr Hypothekendarlehen also nicht vorzeitig ablösen.
Alternativ darf sie einen hohen Schadensersatz von ihrem abtrünnigen Kunden verlangen. Das sogenannte Vorfälligkeitsentgelt darf maximal doppelt so hoch wie eine Vorfälligkeitsentschädigung sein.
Wenn Sie Ihr Hypothekendarlehen vorzeitig kündigen möchten, sollten Sie daher einen Finanzexperten zur Hilfe nehmen. Dieser kann die Bankforderung überprüfen und gegebenenfalls einen Einspruch einlegen.
Da die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung komplex ist, passieren des Öfteren Fehler, welche die Entschädigungssumme in die Höhe treiben.
Die Hypothek umschulden
Manchmal haben Verbraucher keine Wahl: Die Hypothek läuft nach einer gewissen Zeit aus. Sie hat sozusagen ein Verfallsdatum. Endet der Hypothekenvertrag, muss der noch offene Betrag beglichen werden.
In manchen Fällen können die Kreditnehmer dies aus eigener Tasche finanzieren. Doch oft muss eine Umschuldung für das Hypothekendarlehen organisiert werden.
Dabei lösen Verbraucher ihre Hypothek mithilfe eines neuen Kredits ab. Auf diesem Weg können Sie das Hypothekenmodell beispielsweise gegen eine Grundschuld austauschen. Auch erneute Hypotheken können zur Umschuldung genutzt werden.
Ein Bausparvertrag nach dem Hypothekendarlehen? Die Anschlussfinanzierung
Sie müssen Ihr Hypothekendarlehen umschulden? Freuen Sie sich: Auch wenn der Vorgang einiges an Zeit und Nerven fordert, haben Sie die Möglichkeit, neue Konditionen auszuhandeln. Es ist sinnvoll, sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. So geraten Sie nicht unter Zeitdruck und können alle Angebote genau vergleichen.
Ziehen Sie beispielsweise ein Bauspardarlehen als Alternative in Betracht, müssen Sie spätestens ein Jahr vor Vertragsende anfangen, in den Vertrag einzuzahlen. Auch andere Alternativen benötigen unter Umständen etwas Vorlauf.
Vielleicht qualifiziert Ihr Bauprojekt Sie sogar für einen begehrten Kredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Bei letzterer können Sie Ihre Baufinanzierung ausgesprochen günstig umschulden. Sie bietet niedrige Zinsen und ausgedehnte Sondertilgungsrechte. Doch zuerst muss die Anstalt des öffentlichen Rechts prüfen, ob Ihre Baufinanzierung von einem KfW-Darlehen übernommen werden kann, oder ob Sie sich nach einer anderen Bank umsehen müssen.
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