Verbraucher, die bei Banken ein Darlehen aufnehmen – beispielsweise zur Immobilienfinanzierung –, verpflichten sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses über einen bestimmten Zeitraum (Laufzeit) hinweg, die geliehene Summe in Raten inklusive Zinsen zurückzuzahlen. Das Zinsniveau bleibt während eines vorher definierten Zeitraumes – genannt Sollzinsbindung – immer gleich, das garantiert die Bank – im Kredit- oder Darlehensvertrag – schriftlich.
Angesichts langer Laufzeiten in der Baufinanzierung ist es durchaus möglich, dass die Sollzinsbindung nicht mit der gesamten Vertragslaufzeit übereinstimmt. Ist diese Frist abgelaufen, das Darlehen oder der Kredit aber noch nicht gänzlich getilgt, bleibt eine Restsumme übrig. Diese Restschuld wird in der Regel mit einer Anschlussfinanzierung ausgeglichen (Prolongation), deren Zinsniveau vom aktuellen Kapitalmarktzins bestimmt wird.
Worum handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung?
Inhaltsverzeichnis
Hat ein Verbraucher sich z. B. für den Bau eines Hauses als Eigenheim oder Geldanlage Geld von einem Kreditinstitut Geld geliehen und will nun den Vertrag vor Ende der Sollzinsbindung kündigen, ist er in der Regel zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verpflichtet. Diesen Betrag hat er an die Bank zu entrichten.
Wird ein Kredit vorzeitig abgelöst, entsteht dem Kreditgeber ein wirtschaftlicher Nachteil. Ihm werden die vertraglich vereinbarten Zinsen für die übrige Vertragslaufzeit vorenthalten. Banken leihen sich das Geld, das sie an Verbraucher weitervergeben, selbst am Kapitalmarkt. Sie stehen deshalb ebenso wie ihre eigenen Kunden in der Verpflichtung, Zins- und Tilgungsleistungen zu festgesetzten Zeiträumen zu erbringen. Geben Verbraucher nun ihr Darlehen vorzeitig zurück, entsteht ihnen ein Zinsausfall. Das fehlende Geld bringt sie daher in die Bredouille.
Das Ziel ist in allen Fällen dasselbe: Durch die Ausgleichszahlungen sollen die, der Bank entstehenden Schäden vermieden werden. Sie darf hingegen mit der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung keinen Gewinn machen.
Wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetzt – Refinanzierungs- und Margenschaden
Der Bank entstehen bei Nichteinhaltung der vertraglich festgelegten Vertragslaufzeit durch den Verbraucher wirtschaftliche Verluste, die sich zusammensetzen aus dem auftretenden Refinanzierungs- sowie dem Margenschaden.
Banken leihen sich selbst das Geld, das sie als Kredit oder Darlehen an einen Verbraucher weitergegeben, von der Europäischen Zentralbank (EZB) oder der Bundesbank. Hierfür muss sie Zinsen zahlen, genau wie jeder andere Darlehensnehmer auch. Dieser Umstand wird als Refinanzierung bezeichnet.
Leiht sich die Bank das Geld zu hohen Zinsen, der Verbraucher gibt das Darlehen jedoch verfrüht in einer Phase niedrigerer Zinsen zurück, entsteht dem Kreditinstitut ein finanzieller Schaden, da sie den erhaltenen Betrag an einen anderen Kredit- oder Darlehensnehmer nur zu diesem aktuellen marktüblichen Zinssatz weitergeben kann.
Ihre Verpflichtungen als Schuldner müssen die Banken jedoch bis zum vereinbarten Ende erfüllen. Die Differenz zwischen diesen beiden Zinswerten – also der daraus entstehende Verlust –, wird daher als Refinanzierungsschaden bezeichnet.
Hinzu kommt der Margenschaden. Dieser entsteht dadurch, dass der Kreditnehmer der Bank durch vorzeitige Rückgabe oder Tilgung nur einen Teil der vereinbarten Zinsen erhält. Sie hat damit Gewinnverluste hinzunehmen, da sie über die vereinbarte Sollzinsbindungsphase hinweg mit einem festen Zinsgewinn kalkuliert hat, der ihr nun – zumindest teilweise – entgeht.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – die zwei Modelle
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist laut BGH auf zwei verschiedenen Wegen erlaubt. Beider dürfen sich Kreditinstitute bedienen, um das Entgelt für die Vorfälligkeit zu berechnen. Beide Methoden kommen in der Regel auf den gleichen Betrag.
1. Die Aktiv-Passiv-Methode (Berechnung nach der Zinsmargenschaden-Methode)
Im Aktiv-Passiv-Modell wird hypothetisch davon ausgegangen, dass die zurückerhaltene Restschuld nicht an einen anderen Darlehensnehmer weitergegeben, sondern als Wertpapier oder in Pfandbriefen angelegt wird. Ihre Preise variieren stark, was erhebliche Auswirkung auf die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung hat. Der Schaden des Kreditinstituts ergibt sich demnach aus dem Unterschied des vereinbarten Sollzinsniveaus zur erwirtschafteten Rendite aus der Wiederanlage bis zum Ende des Zeitraums der vertraglichen Zinsfestschreibungszeit.
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigungs-Höhe müssen einem Urteil des BGH nach (Az. XI ZR 285/03), die Renditen von Hypotheken-Pfandbriefen als Vergleichsparameter genutzt werden. Die Nutzung des PEX-Index für die Berechnung ist hingegen nicht erlaubt, da er die Schadenshöhe manipuliert und den Darlehensnehmer dadurch benachteiligt.
2. Die Aktiv-Aktiv-Methode (Berechnung nach der laufzeitkongruenten Wiederanlage)
Das Aktiv-Aktiv-Modell geht von der Annahme aus, dass Banken die Restschuld als Kredit oder Darlehen an einen neuen Verbraucher weitergeben. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist hier abhängig vom Zinsmargen- und Zinsverschlechterungsschaden. Der neue Kredit- oder Darlehensnehmer zahlt in der Regel einen niedrigeren Zinssatz, woraus sich Nachteile für die Bank ergeben.
Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung sein?
Handelt es sich um einen Verbraucherdarlehensvertrag (mit Ausnahme von Immobiliendarlehensverträgen), definiert der Gesetzgeber die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wie folgt:
Das Vorfälligkeitsentgelt beträgt 1 Prozent der Restschuld. Wird das Darlehen weniger als ein Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung abgelöst, darf die Forderung nur 0,5 Prozent umfassen. Die Bank darf keinen Betrag verlangen, der höher ist, als die ihr entgangenen Sollzinsen.
Online-Rechner können bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung helfen
Sie wollen Ihren Kredit vorzeitig ablösen und wissen, wie hoch die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung ist? Oder haben Sie bereits ein Schreiben von Ihrem Kreditinstitut erhalten, in dem sie das geforderte Entgelt beziffert und Sie wollen diese Angabe einer Prüfung unterziehen? Dann können Sie auf Vorfälligkeitsentschädigungsrechner zurückgreifen. Diese werden zuhauf im Internet angeboten.
Angesichts der sehr komplexen und schwer zu verstehenden Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, können Online-Rechner hilfreich sein, um die zu erwartende finanzielle Belastung zu ermitteln. Angeboten werden sie von zahlreichen Anbietern und in unterschiedlichen Ausführungen. Achten Sie deshalb darauf, dass der Rechner möglichst umfangreich Ihre Darlehenskonditionen abfragt. Nur so, kann ein so genaues Ergebnis wie möglich gewährleistet werden.
Halten Sie zumindest folgende Informationen bereit, bevor Sie sich an die Berechnung des Vorfälligkeitsentgelts machen:
- Vertragsbeginn
- Höhe der Sollzinsbindung (Nominalzins)
- Ende der Sollzinsbindung
- Höhe der Monatsrate
- Restschuld (zum Zeitpunkt der Ablösung)
- Höhe der Sondertilgung
Besonderes Augenmerk ist auf die Berücksichtigung der Sondertilgung zu richten. Darlehensnehmer haben je nach Darlehensvertrag einmal im Jahr das Recht, ihr Darlehen neben der regulären Rate mit einer bestimmten, größeren Summe zu tilgen, um die Laufzeit der finanziellen Belastung zu reduzieren. Nicht immer wird dies von Banken in der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung jedoch kalkuliert. Dies sollte daher unbedingt nachgeprüft und bei Bedarf beim Darlehensgeber eingefordert werden.
Es ist dabei unerheblich, ob bei der vorzeitigen Ablösung des Kreditvertrages bereits Sondertilgungen vorgenommen wurden oder nicht. Sofern im Kreditvertrag die Möglichkeit auf Sondertilgung festgehalten ist, muss dies die Bank bei der Vorfälligskeitsentschädigungs-Berechnung zugunsten des Verbrauchers berücksichtigen. So haben es die Landgerichte Darmstadt (Az: 25 S 43/06) sowie Heidelberg (Az: 1 O 219/05) festgelegt.
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?
Viele Darlehensnehmer fragen sich: Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen? Dies ist unter Umständen zumindest bei Immobiliendarlehen möglich.
Hat ein Schuldner eine Baufinanzierung aufgenommen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten, kann die bei vorzeitiger Ablösung zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank in der Steuererklärung unter „Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden und sich so steuermindernd auswirken.
Des Weiteren besteht die Möglichkeit, das aufgrund der Vorfälligkeit zu zahlende Entgelt als Werbungskosten zu deklarieren. Hierfür müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein:
- die vermietete Immobilie wird mit einem extra zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehen finanziert
- verfrühte Tilgung ebenjenes Darlehens, aufgrund einer Umschuldung (Wechsel zu anderem Kreditgeber mit günstigeren Konditionen)
- die Vermietung erfolgt weiterhin durch den Darlehensnehmer
Wann Schuldner keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen
Entscheidet sich ein Darlehensnehmer seinen Darlehensvertrag vorzeitig – also vor Ablauf der Sollzinsbindung – abzulösen, muss er nicht unter allen Umständen ein Vorfälligskeitsentgelt an den Darlehensgeber zahlen.
Erfolgt die Kündigung nach einer Frist von zehn Jahren, ist der Verbraucher laut Gesetzgeber (§ 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB) von der Vorfälligkeitsentschädigung befreit. Die Frist beginnt ab dem Tag, an dem die geliehene Summe dem Darlehensnehmer komplett ausgehändigt wurde. Hinzu kommt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Des Weiteren verhilft auch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung dazu, keinen Schadenersatz an den Kreditgeber für die vorzeitige Rückführung eines Darlehens oder Kredits zu leisten.
Unter dem Begriff „Widerrufs-Joker“ bekannt geworden, umgehen Darlehensnehmer, die vor Vertragsschluss nicht ordnungsgemäß oder vollständig über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt wurden, die an und für sich nur 14 Tage währende Widerrufsfrist.
Das Darlehen kann so auch noch Jahre nach Abschluss des Vertrages widerrufen werden.
Welche Tipps Sie bei der Vorfälligkeitsentschädigung unbedingt beachten sollten
Angesichts der hohen Summen, die es im Rahmen einer Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen gilt, sollten Darlehensnehmer den Berechnungen der Banken nicht unhinterfragt vertrauen.
Sie sollten daher folgende Hinweise berücksichtigen.
1. Holen Sie von Ihrem Darlehensgeber schriftlich eine aufgeschlüsselte Berechnung des Vorfälligkeitsentgelt ein.
Anhand dieser lässt sich die Rechnung der Bank nachvollziehen und überprüfen, welche Parameter herangezogen wurden. Was in dieser Übersicht auf keinen Fall fehlen darf, sind folgende Angaben:
- zugrundegelegter Wiederanlagezins (plus Herkunft der Information und Gültigkeitsdatum)
- Höhe der veranschlagten, geringeren Verwaltungsgebühren
- Höhe der veranschlagten, geringeren Risikokosten
- Sondertilgungsrecht berücksichtigt?
- Höhe der veranschlagten Bearbeitungsgebühr
2. Verifizierung der Vorfälligkeitsentschädigungs-Berechnung durch einen Experten.
Die Ermittlung des Vorfälligkeitsentgelts ist äußerst umfangreich und schwer zu durchblicken. Dies kann kaum ein Darlehensnehmer leisten, weshalb bei Unsicherheit unbedingt auf die Hilfe von Experten zurückgegriffen werden sollte. Beratend zur Seite stehen, neben auf das Bank- und Kapitalrecht spezialisierten Rechtsanwälte auch die Verbraucherzentralen der Länder. Sie prüfen gegen eine Gebühr Ihre Unterlagen.
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